Daca nu aveti deja un teren si doriti sa achizitionati unul nou primul pas este sa intocmiti un certificat de urbanism pentru terenul respectiv si sa verificati constrangerile specificate in acesta.
Constrangerile in general se refera la latimea la strada a terenului, suprafata minima, dimensiunile minime la care se afla imobilul ce urmeaza a fi construit fata de marginile terenului, inaltimea maxima si suprafata maxima de acoperire permisa.
Mai intai dorim sa specificam ca, in functie de pozitia pe care o ocupa in interiorul unui teren, cladirile sunt clasificate in:
- Cladiri izolate - acestea sunt retrase fata de toate marginile terenului, dar nu neparat si de marginea stradala.
- Cladiri alipite la calcan - acestea sunt construite pana la marginea unui teren (zidul de la marginea terenului se numeste calcan si nu permite existenta ferestrelor, el fiind destinat unei viitoare alipiri cu o casa alturata)
- Cladiri insiruite - acestea sunt construite pe toata latimea terenului (sunt alipite la ambele capete cu cladirile vecine)
In cele ce urmeaza, vom trece in revista fiecare constrangere, unde vom adauga si specificatiile necesare (cifrele, estimarile si procentele ce apar mai jos se aplica pentru localitatea Bucuresti, pentru alte localitati acestea pot sa difere)
- Latimea la strada a terenului si suprafata minima
- Distantele minime fata de marginile terenului
- Coeficientii urbanistici
Cladiri izolate - latime: 12 metri, suprafata: 200 metri patrati
Cladiri alipite la calcan - latime: 10 metri, suprafata: 200 metri patrati
Cladiri insiruite - latime: 8 metri, suprafata: 150 metri patrati
Cladiri izolate - limite laterale: 3 metri, limite fata/spate: 5 metri
Cladiri alipite la calcan - limite laterale: 3 metri (latura fara calcan), limite fata/spate: 5 metri
Cladiri insiruite - limite laterale: 0 metri, limite fata/spate: 5 metri
P.O.T - procentul de ocupare al terenului - exprima raportul dintre suprafata construita la sol (SC) si suprafata terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu. P.O.T = 25%).
(exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un P.O.T de 25%, atunci vom putea construi pe un sfert din suprafata terenului).
C.U.T - coeficientul de utilizare al terenului - exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).
Alti factori importanti
- Orientarea fata de punctele cardinale
- Natura geotehnica a terenului
- Natura juridica a terenului
Desigur, depinde si de preferintele dumneavoastra, dar in general oamenii simt nevoie de spatiu si lumina. Ca urmare, nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nord-est) si, mai putin, catre vest.
Pentru un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, va exista o problema importanta: spatiile principale daca vor fi orientate spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada (sud) vor fi lipsite de intimitate. Aceasta problema, odata aparuta, nu poate fi rezolvata decat printr-o solutie arhitecturala inteligenta, care evident, este mai costisitoare decat asezarea standard.
Problema de fapt nu consta in imposibilitatea construirii, cladirile pot fi ridicate pe orice tip de teren, doar ca executia unei lucrari pe un teren neprietenos poate impune solutii foarte costisitoare car pot genera si alte constrangeri (exemplu: constructia trebuie sa aibe obligatoriu subsol sau obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.
La achizitionarea unui teren nou trebuie sa primiti actul de proprietate asupra terenului, care mai apoi trebuie intabulat la judecatorie pentru autorizarea constructiei unei cladiri.
De asemenea trebuie sa va asigurati ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol.
Daca terenul face parte dintr-un circuit agricol, acesta trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construii pe el.
Daca terenul este foarte mare, dar contructia urmeaza sa ocupe doar o suprafata mica din acesta, este recomandata impartirea terenului in mai multe loturi, pentru a evita realizarea unui plan urbanistic de detaliu ce poate fi impus de primarie.
