---

Asa cum am precizat in rubrica "Amplasarea constructiei", exista un set de reguli ce trebuiesc respectate atunci cand va decideti sa construiti un imobil. Aceste reguli sunt intitulate ca fiind "prevederi urbanistice" si sunt de trei tipuri dupa cum urmeaza:

1. Generale (care privesc intreaga localitate)
2. Zonale (care privesc o anumita zona)
3. De detaliu (care privesc o vecinatate sau o zona restransa)

Aceste regulamente vin insotite de planuri care poarta nume semnificative:

1. P.U.G - Plan Urbanistic General (exemplu de plan)

Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza. In acelasi timp, planul urbanistic general stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, planurile urbanistice zonale si apoi planurile urbanistice de detaliu.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General:

- optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean
- valorificarea potentialului natural, economic si uman
- stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan
- rganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie
- stabilirea si delimitarea zonelor construibile
- stabilirea si delimitarea zonelor functionale
- stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire
- stabilirea si delimitarea zonelor protejate
- modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare
- videntierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor
- delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica
- stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor

2. P.U.Z - Plan Urbanistic Zonal (exemplu de plan)

Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile planului urbanistic general al localitatii din care face parte. Prin planul urbanistic zonal se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal:

- organizarea retelei stradale
- zonificarea functionala a terenurilor
- organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane
- indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc)
- dezvoltarea infrastructurii edilitare
- statutul juridic si circulatia terenurilor
- delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata
- masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata
- mentionarea obiectivelor de utilitate publica
- masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice
- reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic zonal

3. P.U.D - Plan Urbanistic de Detaliu (exemplu de plan)

Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal, explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. Planul urbanistic de detaliu reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista Plan Urbanistic de Detaliu pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu:

- regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor
- compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor
- relatii functionale si estetice cu vecinatatea
- asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare
- permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor
- modul de ocupare si utilizare a terenului (P.O.T, C.U.T)
- functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor
- integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate
- interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul)
- circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto)
- parcaje, spatii de recreere si de joaca
- echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc)
- functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului

Constructiile ce urmeaza a fi ridicate trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul de constructie. Planul urbanistic general (P.U.G) poate fi modificat de planul urbanistic zonal (P.U.Z) dar si de cel de detaliu (P.U.D).

Principalele constrangeri sunt:

• In ce domeniu urmeaza sa functioneze constructia. (De exemplu, nu este permisa construirea unui imobil de locuinte intr-o zona destinata productiei agricole.)
• Inaltimea maxima a imobilului exprimata atat in metri cat si in etaje.
• Distanta dintre cladire si limitele terenului. (In general minim 3 metrii fata de partile laterale ale terenului si minim 5 metrii fata de fata si spate)
• Procentul de ocupare al terenului (P.O.T). (Acesta este un raport intre suprafata acoperita la sol de imobilul spre construire si suprafata totala a terenului. Procentul poate varia intre 70%~80% pentru zonele centrale si 20%~30% pentru cartierele noi, de lux)
• Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T). (Acesta este un raport intre suprafata totala desfasurata a imobilului (toate etajele imobilului) si suprafata totala a terenului. Coeficientul acesta este rezultat prin inmultirea procentului de ocupare cu numarul de etaje admise.)

In functie de proprietatile terenului si specificatiile acestuia, precum si de constrangerile enumerate mai sus, se elibereaza, de catre primarie, un certificat de urbanism. Acesta este actul oficial care tine evidenta tuturor constragerilor (conditiilor de construire) care trebuiesc respectate pe un anumit teren.

Dupa cum ati ghicit deja, obtinerea unui astfel de document inainte de achizitionarea terenului in cauza este o miscare isteata ce va poate scapa de situatii neplacute care pot aparea pe viitor. Exemplu de astfel de situatie este cand planurile urbanistice generale prevad, pe viitor, largirea strazilor la care terenul dumneavoastra are acces. In acest caz, planul urbanistic specific terenului in cauza va contine constrangeri cu privire la retragerile imobilului fata de marginile terenului, distante ce se vor calcula fata de aceste limite viitoare ale terenului (3~6 metrii). Daca terenul are acces la doua astfel de strazi, pierderile ar fi destul de mari.